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[增持评级]世联行(002285)公司深度:平台化资源优势 集中式长租龙头

投资要点:
代销行业龙头地位稳固,行业趋势“强者恒强”,预计未来市场占有率持续提升。作为境内首家登陆A 股市场的房地产综合服务商,公司2016 年代理销售额达5108 亿元,市场占有率达5.2%,龙头地位稳固。我们认为代销行业集中度在未来仍有上升空间,龙头企业将通过规模化经营、数据信息上的显著优势不断提高市场占有率。世联行作为业内领导者,2017 年积极拓展全国化布局,累计进入二十多个三四线城市,未来代销业务收入稳中有升。

互联网+业务蓬勃发展,打造代理销售商O2M 平台,贡献强劲增长动力。公司依托多年经营积累下来的客户、经纪人资源,着手打造了连接经纪人、开发商与公司的“互联网+“三方综合服务平台。其主要盈利模式是借助大数据实现购房者团购看房,并最终向开发商收取团购费用、并给予地产经纪人佣金。2017 半年度公司互联网业务实现营收9.2 亿元,同比增长61%,占总营收28%,已经成为了公司第二大收入支柱和最强劲的业绩增长动力。

拓宽服务端口,转型地产金融,打造多样化场景服务。公司顾问类业务向“咨询+实施”

模式转型,预期拓宽业务窗口,并通过资产地图、资产数据与策略等新服务为大资管业务提供支持,从而达成公司内部的集团效应。公司积极发展地产金融服务,结合自创的“世联集”互联网平台开展P2P 平台业务,2017 年公司结合移动端平台推出了短期资金融通服务,2017 贷款余额显著上升至33.0 亿元,较期初增长187.3%。

“红璞”品牌抢滩长租公寓蓝海,未来租金增长率、管理效率是盈利关键。2017 半年度公司资产管理业务总收入达3.3 亿元,通过基础物管、公寓运营、小样社区等分支构建大资管服务网络。其中“红璞”长租公寓业务截至目前布局27 个城市,签约公寓间数超5 万间,2017 半年度收入0.67 亿元,同比增长495%。公司作为多元业务协同发展的龙头地产服务商,在房源获取、运营管理、租客信息、金融服务、资本支持等方面都有显著优势,据测算产品平均溢价率可达70%(相对周边二手房租金)。据申万宏源地产测算,包租模式下公司长租公寓项目IRR 约为12.1%;若管理效率提升至人均管理200 间或租金增长率上升至6%,则实际IRR 可分别上升至13.2%/15.0%,可见未来管理的规模效应、租金稳步增长将是公司长租公寓业务拓展的关键利好。在中性假设下,2017-19 年公司实际在管公寓数为3.5/7/11.3 万间,2018 年将进入营收爆发期;公寓装修成本按5 年摊销,第6 年起公寓净利润率可达14%以上。

投资评级与建议:首次覆盖,给予增持评级,目标价11.85 元。我们预计公司2017-19年实现营业收入79.0/104.7/133.0 亿元,营业收入增速为:26.0%/32.5%/27.1%。预计2017-19 年实现归母净利润9.9/12.8/16.1 亿元,净利润增速32.3%/29.0%/26.0%,对应EPS 分别为0.48/0.62/0.79 元。按照可比公司相对估值法给予公司18 年19 倍PE,对应目标11.85 元,昨日收盘价10.12 元,给予增持评级。

风险提示:房地产调控趋紧;长租公寓业务推进不达预期;金融业务监管风险 □ .王.胜./.彭.子.恒./.龚.正.欢./.曹.一.凡  .上.海.申.银.万.国.证.券.研.究.所.有.限.公.司