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住房租赁市场获双重支持 六股或蓄势待发

  住房租赁市场获双重支持 逾20个省市出台细则
  近日,国土资源部会同住房和城乡建设部制定《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》),确定了第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市,包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。

  在此之前,发展住房租赁市场已有政策铺垫,2015年11月份,国务院办公厅印发的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业;紧接着2016年3月份财政部、国家税务总局下发的《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点;随后多部门2016年4月份发布的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和国务院办公厅2016年6月份印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。

  进入2017年5月份,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见;7月份九部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》;直至《方案》近日印发,为住房租赁市场铺就发展之路。另外,据媒体记者不完全统计,截至目前,目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。在部委政策以及地方政府实施细则的推动下,住房租赁市场的培育与发展正式起步。(.证.券.日.报)
  三湘印象:文化地产齐发力,风格切换迎良机
  三湘印象 000863
  研究机构:中银国际证券 分析师:卢骁峰 撰写日期:2017-05-04
  三湘印象作为区域房地产开发商,项目主要布局在上海和燕郊,后者显著受益于京津冀战略提速,2016年收购观印象后实施文化和地产双主业战略。观印象是国内文化演艺行业龙头,由张艺谋团队创作的系列作品年票房收入逾10亿元,但公司轻资产模式下10-15%的票房分成比例远低于宋城演艺35-40%的净利润率,未来计划提高新项目股权比例至30%-50%,公司预计未来2-3年内文化产业的利润贡献会超过地产业务,后续协同效应可期。另一方面,公司股价自15年8月见顶后的持续调整走势与地产板块的相关性显著低于传媒板块,而公司最新一期的基金持仓比例也处于历史和同类房企中的绝对低位,未来市场风格切换或迎来公司估值修复的契机。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.51元、0.57元和0.63元,采用分部估值法给予9.54元/股的目标价,首次覆盖给予买入评级。

  支撑评级的要点。

  投资逻辑:市场风格切换或迎契机。收购演艺龙头观印象后,公司15年8月股价见顶以来走势与传媒板块的相关性系数为0.9,明显高于地产板块的0.55,而传媒作为成长性板块代表经历持续深幅调整,年初至今涨跌幅全行业倒数第一。公司目前基金持股比例仅0.04%,在同体量房企中排名倒数,随着近期市场风格切换,公司或迎来估值修复良机。

  印象篇:优质演艺龙头,权益提升可期。观印象实景演出系列由张艺谋导演团队创作,目前十余台作品观众530万人次,年票房收入约11亿,但公司过去采用10-15%的票房分成比例的轻资产模式,远低于宋城演艺重资产模式下35-40%的净利润率。公司表示未来新项目中的目标股份占比在30%,优质项目比例预计在50%以上,或显著提升项目盈利能力。公司预计未来2-3年内文化产业的利润贡献会超过房地产业务。

  三湘篇:聚焦长三角,受益京津冀。公司未结算权益储备建面约100万平米,其中约50万方位于上海具有极高安全边际,50万方位于燕郊受益于京津冀协同发展的提速和雄安新区的建设,项目预计售价3万元/平米远超土地成本5,000元/平米。近年公司文化地产联动效应逐渐体现:《最忆是杭州》G20公演后公司今年首拿杭州地块,正在制作的《最忆韶山冲》或与IDG合作打造特色小镇综合体项目。

  评级面临的主要风险。

  房地产销售和结算进度受调控影响;演艺项目权益提升比例低于预期。

  估值。

  我们采用分部估值法给予公司132亿元的目标市值,目标价9.54元/股:1)地产项目权益可结算货值325亿元,纯地产业务RNAV约115亿元,按20%折价给予92亿估值;2)观印象2017年承诺业绩为1.6亿元,给予25倍市盈率估值约40亿元。
  万科A:步入业绩兑现期,毛利率大幅提升
  万科A 000002
  研究机构:平安证券 分析师:杨侃 撰写日期:2017-08-25
  结算毛利率大幅提升,带动业绩高增长。期内公司营收698.1亿元,同比下降6.7%;净利润73.0亿元,同比增长36.5%。利润增长高于营收主要因:1)前期市场回暖期销售、盈利较好项目逐步步入结算周期,地产结算毛利率同比提升7.2个百分点至24.8%。2)投资收益同比增长13.2%至15.2亿。受销售规模扩大和公司债发行影响,期间费用率小幅上升1.56个百分点至7.8%。

  未结资源丰富,业绩高增长可期。期内公司结算面积583.6万平米,结算收入655.2亿元,同比分别下降10.8%和9.6%;结算均价11227元/平米,较2016年全年均价略降1.54%。由于销售规模远高于结算规模,期末公司已售未结资源2982.5万平,按合同金额合计约3838.0亿元,较2016年末分别增30.8%和37.9%,未结资源均价较2016年末增长5.4%至12868元/平米。预收款较年初增长30.3%至3579.3亿。期内公司竣工面积636.5万平米,同比下降9.4%,仅占全年竣工计划的26%,下半年竣工高峰来临叠加毛利率提升,全年业绩高增长可期。

  销售增长迅速,市占率稳步提升。期内公司实现销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一,销售额市占率较2016年末提升1.6个百分点至4.7%。销售均价较2016年全年提升12.4%至14834元/平米,公司下半年加推货值超过1800万平米,预计全年销售仍将保持较快增速。

  新开工同比持平,补库存逐步加速。期内公司新开工面积1656.0万平,同比基本持平。新增项目79个,总规划建筑面积1559.8万平,权益占比63%,较2016年全年略升3.5个百分点。对应权益建面983.8万平米,同比增长15.9%,楼面地价5467.8元/平米,较2016年全年下降5.3%。按建筑面积计算,新增项目77.5%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上,新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市,投资布局聚焦核心城市经济圈。7月公司551亿竞得广信资产包,进一步补充广州核心区域优质土地资源。

  积极发展物流地产,战略布局长租公寓。截止中报披露日,公司新增物流地产项目14个,对应建面万平。公司物流地产业务累计获取32个项目,总建面256万平米,另已签约锁定项目总计35个,总建筑面积为250万平米,其中稳定运营项目平均出租率达到98%。期内公司参与普洛斯潜在的私有化,此次交易如完成,将是公司实施城市配套服务商战略的重要举措,有助于完善公司在物流地产领域的布局。公司自2014年以来积极布局长租公寓市场,目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至报告期末,泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

  负债率小幅下降,融资成本维持低位。期末在手现金年初增加205.3亿至1075.6亿,为一年到期长短期负债的215%,较期初上升14个百分点。期末剔除预收款的资产负债率44.1%,较期初下降3.3个百分点。截至中报披露日,本集团已先后完成30亿和10亿公司债,发行利率仅为4.50%和4.54%,融资成本仍处于低位。

  盈利预测与投资建议:考虑到毛利率提升幅度高于此前预期,上调公司2017-2019年EPS至2.4元(+0.15)、2.95元(+0.33)和3.48元(+0.45),当前股价对应PE分别为9.6倍、7.8倍和6.6倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。同时随着2015-2016年市场高点时销售项目步入结算周期,公司有望迎来毛利率和业绩增速双提升,维持“推荐”评级。

  风险提示:基本面大幅恶化风险。

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